Es ist ein Albtraum für alle Notare, Hausbesitzer und Käufer – und er ist in Rumänien bereits wahr geworden: Nach einem Hackerangriff hat ein Täter die gesamten Grundbucheinträge des Landes gelöscht. Der Angreifer verschaffte sich zuerst Zugang zur Nationalen Agentur für Grundkataster und Immobilienverlautbarung ANCPI. Die dort erbeuteten Daten wollte der Cyberkriminelle meistbietend verkaufen, und erpresste dabei auch gleich die bestohlene Behörde. Als das scheiterte, löschte er aus Frust – nach eigenen Angaben – alle Systeme und manipulierte die Sicherungskopien, um eine Wiederherstellung unmöglich zu machen, berichtet Cybernews.com. Seitdem geht auf unabsehbare Zeit nichts mehr, was das Grundbuch erforderlich macht – weder Hypotheken, noch Anfragen noch irgendwelche Aktionen auf dem Immobilienmarkt. Würde sich so ein Szenario in Deutschland ereignen, wäre laut Experten mit einem Schaden in Höhe mehrerer Milliarden Euro zu rechnen – unklare Rechtsverhältnisse inklusive.
Digitale Grundbücher haben für Bürger sowie Verwaltung mehr Aufgaben als Eigentum an Haus und Grund zu dokumentieren: Nur über ein digitales Grundbuch gibt es Adressregister mit einheitlichen Schreibweisen und Straßennamen, werden Namen von Eignern auffindbar. Es ergänzt das Melderegister, erlaubt Prüfungen, ob Adressen überhaupt existieren und ermöglicht oft erst die Umsetzung von Gesetzen, vor allem von Sanktionen. Gerade in Hinblick auf die Internationalisierung und ausländische Schreibweisen von Namen ist es ein enormer Vorteil. Es verbessert die Genauigkeit der Daten und erlaubt jedem, der berechtigt ist, schnellen Zugriff. Genau dieser Zugriff ist in vieler Hinsicht aber ein Problem.
Deutschland hat noch kein digitales Grundbuch, es arbeitet seit 2004 an der Umsetzung eines einheitlichen digitalen Werks für alle Bundesländer. Am 31. Juli 2031 soll es fertig sein. Schon jetzt gibt es in jedem Bundesland die Möglichkeit, in das Grundbuch auf elektronischem Wege Einsicht zu nehmen. Die Einsichtnahme ist kostenpflichtig und an die Erfüllung von Zulassungskriterien geknüpft, also vergleichsweise restriktiv.
Schon 1993 begann die Verwaltung mit rechtlichen Grundlagen maschineller Grundbuchführung, 2004 wurde ein erstes Konzept eines EDV-Grundbuchs erstellt. Richtig in Fahrt kommt das Projekt mit der Digitalisierungsinitiative des Bundes. Seit einem neuen Vergabeverfahren im Juli 2025 geht es schneller voran denn je und das ist mit Blick auf Europa höchste Zeit. Viele europäische Staaten haben teils seit Jahrzehnten digitale Grundbücher, darunter Tschechien (seit 2001), Italien (seit 2007), Bulgarien (seit 2009) oder Österreich (2012). In Deutschland steuerten Gremien und vor allem die Bundesländer bisher den Prozess wenig effektiv. Bayern lenkt aktuell, um 16 dezentrale Datenbestände zusammenzuführen. Alle Bundesländer arbeiten mit, einen verantwortlichen Fachminister gibt es nicht. Die Verantwortung für den Erfolg ist unklar. Der Zeitdruck ist keine gute Voraussetzung für eine sicher programmierte Umsetzung, denn wenn nicht genug in Cybersicherheit investiert wird, was Experten der rumänischen ANCPI vorwerfen, steht eine Menge auf dem Spiel. Eine Kopie der Daten außerhalb des Internet wie sie in Rumäniens Behörde existieren soll, reicht nicht, um Schaden abzuwenden – allein in Rumänien werden jährlich 150.000 bis 170.000 für das Grundbuch relevante Geschäfte abgeschlossen. In Deutschland rechneten 2020 bayerische Behörden immerhin mit 15 Millionen Eintragungen im Jahr, die in rund 50 Millionen Grundbüchern in Deutschland auf 500 Millionen Seiten vorgenommen werden. Die Zusammenführung der Daten ist eigentlich kein Problem, ein eingescanntes Grundbuch als „elektronisches Papiergrundbuch“ existiert, nur eine digitale, alles umfassende Version mit automatisierten Eintragungen stellt eine andere Qualität dar. Denn erst mit ihr gibt es die Verknüpfungen, die alle Prozesse beschleunigen, leider auch die Anfälligkeit als Ziel.
Haftungsfragen bisher ungeklärt
Die Daten müssen nicht nur zusammengebracht, sondern auch rechtlich freigegeben werden. KI soll den Prozess schneller machen. Allein 200 Gründe für Einträge wurden identifiziert. Eine gemeinsame Datenhaltung von Grundbuch und Vermessung soll es in Deutschland zumindest nicht geben. Noch arbeiten die Behörden mit verschiedenen Systemen, die teils von Mitarbeitern abgeglichen und übertragen werden – ein zeitraubendes Geschäft. Faktisch gibt es in Deutschland drei Projekte mit verschiedenen Geschwindigkeiten: das elektronische Register selbst (seit 1993), die Begleitdokumente (Grundakte), die erst jetzt elektronisch erfasst werden und das am weitesten zurückliegende Datenbankgrundbuch, die Verknüpfung der Inhalte.
So hat der langsame Fortschritt des Digitalen deutsche Grundbücher geschützt. Neben restriktiven Zugangsregeln sind laut Experten auch KI-gestützte Überwachung und Datenschutzkonzepte nötig. Einige Bundesländer testen digitale Grundbücher bereits, die Abhängigkeit von IT-Systemen und deren Ausfallsicherheit wächst. Cyberangriffe, Identitätsdiebstahl und unbefugte Änderungen von Eigentumsrechten stehen ganz oben auf der Forderungsliste einer Absicherung. Doch was die Länder davon konkret umsetzen werden, bleibt bisher noch offen, ebenso wie die Haftungsfrage im Falle eines Datenlecks oder Cyberangriffs.